Karla Borges

Economia

Professora de Direito Tributário, graduada em Administração de Empresas (UFBA) e Direito (FDJ) ,Pós-Graduada em Administração Tributária (UEFS), Direito Tributário, Direito Tributário Municipal (UFBA), Economia Tributária (George Washington University) e Especialista em Cadastro pelo Instituto de Estudios Fiscales de Madrid.

O ITIV da Incorporação Imobiliária

O Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITIV incide quando ocorre a transmissão do bem imóvel a qualquer título por ato oneroso entre vivos, sendo a compra e venda a modalidade mais usual. A base de cálculo é o valor da transação e na lei da cidade de Salvador em nenhuma hipótese esse valor poderá ser inferior ao valor venal atualizado imputado pela Secretaria Municipal da Fazenda. Exige-se também a antecipação do pagamento do imposto quando da assinatura do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária para entrega futura, atribuindo às incorporadoras imobiliárias a responsabilidade pelo adimplemento da obrigação na qualidade de substituto tributário.

O débito do ITIV devido a partir da promessa de aquisição de unidade imobiliária para entrega futura era pago em até 36 meses, observando que as cotas deveriam ser antecipadas na liberação do Habite-se, quando as mesmas eram consideradas automaticamente vencidas. Entretanto, essa possibilidade de parcelamento foi revogada pelo Decreto 23.782 de 21/01/2013, causando enorme descontentamento aos contribuintes, assim como foi extinta qualquer alternativa de parcelamento do tributo nas demais transações imobiliárias em até 12 cotas como era anteriormente previsto no artigo 5º,§ 1º do Decreto 21.548/11.

Embora a Lei 8474/13 publicada no DOM de 03/10/13 dispusesse sobre isenção e concessão de incentivos fiscais para o IPTU, passou quase despercebida a dispensa da multa de mora no pagamento do ITIV das unidades imobiliárias para entrega futura cuja promessa tivesse sido celebrada até 15/7/13(data da sanção da Reforma Tributária – Lei 8421/13), prevendo ainda que o imposto poderia ser pago em até 6 parcelas iguais, mensais e sucessivas, a partir do 1º dia útil ao mês subsequente da data da publicação dessa lei, com atualização monetária e juros de 1% ao mês. Sendo assim, permitiu-se o parcelamento de 1º de novembro de 2013 a 1º abril de 2014.

No dia 13 de janeiro de 2014, o Decreto 24.723/14 estabelece novas condições de pagamento determinando que os débitos tributários relativos ao ITIV, decorrentes de aquisição de unidade imobiliária para entrega futura, cujo contrato de promessa de compra e venda tenha sido assinado até o exercício de 2012, poderiam ser pagos, em parcela única, em pecúnia, até 28 de fevereiro de 2014, devendo ser atualizados monetariamente pela variação do IPCA apurada entre a data do vencimento e a data do pagamento acrescido de multa de 5%, já que a multa prevista em lei é de 20%. Ainda que o dispositivo legal só se referisse a pagamento à vista, no momento da solicitação do Documento de Arrecadação Municipal (DAM), o contribuinte poderia optar pelo parcelamento em seis vezes com base no artigo 7º da Lei 8474/13. (Contratos até 15/07/13 englobam os celebrados no exercício de 2012: tratamentos distintos para situações semelhantes?)

O mês de março, portanto, ingressa com um enorme encargo para o mercado imobiliário, atenuado pela publicação do Decreto 24.823/14 em 12/03/14, prorrogando o prazo de pagamento apenas para o dia 16/03, diante da impossibilidade de emissão do DAM no dia 28/02 por problemas operacionais da SEFAZ. A administração fazendária conseguiu nos últimos 8 anos alavancar a arrecadação desse tributo em patamares significativos, tendo em vista a possibilidade de parcelar o débito, quando o contribuinte, adquirente da casa própria, podia se programar quanto às prestações futuras. Não seria plausível que a Prefeitura de Salvador permitisse o parcelamento do ITIV para todas as transações imobiliárias de entrega futura, a fim de evitar uma nova celeuma sobre o assunto?

Convém analisar com cautela que o pagamento antecipado do ITIV, antes da ocorrência do fato gerador é passível de contestação, uma vez que o imposto só é devido no momento da transmissão do imóvel e não na assinatura do contrato. Há posicionamentos jurisprudenciais de que o tributo não pode ser exigido diante da inocorrência de fato gerador, ou seja, sem a transmissão da propriedade. A Professora Valéria Furlan é enfática: “O fato gerador do ITIV, segundo entendimento majoritário, consiste no registro público do negócio jurídico que tem por objeto a transmissão onerosa de bem imóvel. Nesses termos, sem o referido registro, não estará configurado o fato gerador desse imposto.” Desta forma, indaga-se: Seria possível lei municipal antecipar o pagamento do imposto e portanto, o seu respectivo fato gerador?